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      十三屆人大會議:房地產調控再定調
      發布日期:2018-03-06  瀏覽次數:2010 次

      原標題:房地產調控再定調: 抑制投機與長效機制并進 穩妥推進房地產稅立法

          “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。”3月5日上午,十三屆全國人大一次會議在人民大會堂開幕,國務院總理李克強作政府工作報告,并對房地產政策如此定調。
          在去年10月被寫入十九大報告后,“房住不炒”又寫入政府工作報告。明確透露出“三不變”原則,即調控決心不變、調控目標不變、長效機制的方向不變,并為2018年樓市調控定下了基調。2018年樓市調控定位基調明確,一方面是調控政策不放松,繼續進行差別化調控;另一方面是同步長效機制的建設,因而2018年房價不可能出現大幅度上漲。分析人士認為,這一做法順理成章,也說明抑制投機仍將是房地產調控政策的重要方向。
          與此同時,長效機制和住房制度的構建也被提及,與之相關的租賃市場、房地產稅立法再度明確,成為另一項重要關注點。


      短期政策不會松動

          房地產既是國家支柱產業之一,是國家經濟環節中的一個不容忽視的齒輪,也是影響人們生活點滴的要素,涉及“住”這一重要的民生話題。
          今年1月,在國家統計局單列的15個熱點城市中,已有11個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格跌至去年同期以下。
          這一成果的取得,有賴于2016年以來的一系列調控政策。在一線城市的帶動下,以限購、限貸、限價、限售、限商等“五限”為代表的調控政策向中西部區域和二三線城市蔓延,這種以抑制投機、穩定市場為導向的政策,使熱點城市的房地產市場明顯降溫。
          因此,“房住不炒”寫入今年政府工作報告,被認為是政策的延續。“房住不炒”最早在2016年年末的中央經濟工作會議上提出,此后監管層又在多個場合提及。雖然2017年的政府工作報告中未予提及,但也提出了“堅持住房的居住屬性”的說法。

         “繼續實施差別化的調控”,差別化的調控可能是下一步房地產調控政策的一個階段性特點。因為之前政策基本是“一刀切”,可以看到包括三四線城市、中西部的一些中心城市基本上都以緊縮的姿態為主。


          多數機構分析認為,對于熱點城市,今年房地產調控政策不會有實質性松動。部分城市會推出放寬落戶、購房補貼等人才政策,但對房地產市場的影響不會太大。


          實際上,“房住不炒”對市場的影響力難以估量。由于“房住不炒”還在去年10月被寫入十九大報告,因此未來五年樓市政策都很難有松動。北京某房企人士向21世紀經濟報道表示,這甚至會影響購房者的價值觀,從觀念上回歸房屋的居住屬性。


          三四線城市的去庫存,則有賴于棚戶區改造。過去幾年來,大規模棚戶區改造使得三四線城市的庫存大量消化,如今全國整體庫存規模已降至2014年年末的水平。但貨幣化安置的做法,也被認為在一定程度上推漲了房價。


          今年的政府工作報告提出,“啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。”亞豪機構市場推廣總監郭毅指出,過去三年,棚改開工量分別為580萬套、606萬套和609萬套,三四線城市占到棚改總量的八成以上。今年開始的新三年棚改攻堅計劃,將繼續給三四線樓市釋放紅利。


          但有分析人士指出,今年并未提出“貨幣化安置”的說法,可能預示著貨幣化安置的比重將有所下降,這對于穩定三四線城市的房價大有裨益。


          值得注意的是,對金融政策和貨幣政策的表述,同樣將對房地產市場產生影響。報告指出,“加強金融機構風險內控。強化金融監管統籌協調,健全對影子銀行、互聯網金融、金融控股公司監管,進一步完善金融監管”。還提到,“疏通貨幣政策傳導渠道,用好差異化準備金、差異化信貸等政策,引導資金更多投向小微企業、三農和貧困地區,更好服務實體經濟。”

          房地產業的資本屬性較強,過去幾年間,大量資本通過影子銀行、表外資產流向房地產。郭毅認為,盡管今年的貨幣政策仍是穩健中性,但已經出現局部資產泡沫化趨勢的房地產業,很難再獲得像2016年一樣的支持力度。

      棚改攻堅再加速

          政府工作報告提出,“更好解決群眾住房問題,啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。”

      加大公租房保障力度

          政府工作報告提出,“加大公租房保障力度,對低收入住房困難家庭要應保盡保,將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍。”

      建立多層次住房供應體系

          政府工作報告提出,“支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有產權住房。”

      加快住房制度改革節奏

          政府工作報告提出,“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。”

      強化金融監管統籌協調

          政府工作報告提出,“強化金融監管統籌協調,健全對影子銀行、互聯網金融、金融控股公司等監管,進一步完善金融監管。”


      長效機制“在路上”
          在長效制度方面,同樣有不少關注點。其中,“長效機制”已經連續兩年被提及,并從去年的“加快建立和完善”,變為“建立健全”,此舉被很多專家理解為長效機制“已經在路上”。
      長效機制的內容甚廣,既包含住房制度,又有稅收、土地等制度。其中,“穩妥推進房地產稅立法”的提出,被認為是一大亮點。
          3月4日,十三屆全國人大一次會議副秘書長、發言人張業遂在新聞發布會上提出,加快房地產稅立法是黨中央提出的重要任務,由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草,目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作,爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。
          在時間上,根據對現行的稅收條例上升為法律所做的時間安排,將力爭在2020年前完成。
          作為長效機制的一部分,房地產稅對調節(資產)收入分配和財富差距、培育地方主體稅源、抑制房價上漲等均有積極作用。專家分析,其中可能包括對現有少數涉及房地產的稅費進行合并,增加持有環節的稅收,減少交易環節的稅收等。
          2011年1月,上海、重慶曾啟動房產稅試點,但效果有限。目前正在起草的房地產稅法,不只是滬渝試點的房產稅的簡單升級替代,而是全新的稅種。
      此外,住房制度已連續三年被政府工作報告提及,但其內涵已從過去兩年的“租購并舉”,變為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”。
          對于其中的“多渠道保障”,政府工作報告的表述為,“支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有產權住房。”也即,包含商品房、租賃住房、共有產權住房三個部分。
          這一調整已經體現在土地出讓環節,過去兩年來,各地陸續推出租賃住房用地,使得土地出讓中的租賃用地比重明顯增加。中原地產統計,至2017年底,全國超過10個城市成交了租賃類土地,測算供應量超過8萬套。
          上述機構還指出,近一年多來,全國超12個省區50個城市出臺了涉及租賃的政策。隨著租賃住房供應規模的加大,未來的市場供應結構也將逐漸發生調整。商品住房的供應主體地位將有所弱化,這對于保障居住權利、穩定房價來說頗有好處。
          長效機制在近兩年被不斷強化,是房地產調控的一項重要轉變,說明樓市調控正從短期行為演變成長期做法。

      (信息來源:新浪資訊)江都第一房產網收集整理

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